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　　學(xué)習(xí)對象
　　房地產(chǎn)公司董事長、總經(jīng)理、策劃總監(jiān)、招商總監(jiān)、運(yùn)營總監(jiān)、策劃經(jīng)理、銷售招商經(jīng)理
　　課程目標(biāo)
　　1、導(dǎo)師具有多年從事國內(nèi)標(biāo)桿商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)與研究，透過現(xiàn)身說法以實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)為重
　　2、課程以開發(fā)商角度、實(shí)案剖析商業(yè)項(xiàng)目前期市場調(diào)研及項(xiàng)目招商經(jīng)營難點(diǎn)及要點(diǎn)
　　3、學(xué)員通過項(xiàng)目討論方式，結(jié)合導(dǎo)師實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)和個(gè)案診斷能力，現(xiàn)場破解市場調(diào)研、招商、運(yùn)營策略難題
　　課程內(nèi)容
　　【第一部分】
　　一、缺乏專業(yè)市調(diào)定位的失敗案例
　　1.上海老城隍廟豫城時(shí)尚案例(憑過往經(jīng)驗(yàn)定位，收獲失敗的苦果!)
　　2.上海中山公園龍之夢案例(外行經(jīng)營定位，走了彎路)
　　二、市場調(diào)查是商業(yè)項(xiàng)目定位前的必要“功課”
　　(一)如何控商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的服務(wù)質(zhì)量過程
　　1.檢查服務(wù)公司的項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量內(nèi)容(有否項(xiàng)目計(jì)劃與時(shí)間內(nèi)容的責(zé)任到人)
　　2.檢查項(xiàng)目市場調(diào)查工作內(nèi)容是否專業(yè)(專業(yè)度最強(qiáng)內(nèi)容)
　　(二)如何檢查項(xiàng)目市場調(diào)研內(nèi)容
　　1.檢查服務(wù)公司是如何編制市場調(diào)查計(jì)劃
　　2.檢查服務(wù)公司的市場調(diào)查工作的規(guī)范作業(yè)流程
　　(三)如何檢查市場調(diào)查的實(shí)施
　　第一：市場調(diào)查內(nèi)容
　　第二：市場調(diào)查方法
　　1.現(xiàn)場實(shí)地考察
　　(一)如何看商圈
　　(二)如何看商場(案例：廣州太古匯、正佳廣場)
　　(四)市場調(diào)查方法與技巧
　　1.客單價(jià)、租金、商場營業(yè)額等調(diào)查的方式方法
　　2.酒店/辦公/公寓產(chǎn)品租售價(jià)格的調(diào)查方法
　　提醒：還可利用數(shù)據(jù)庫/服務(wù)過項(xiàng)目的數(shù)據(jù)資料。
　　3.問卷調(diào)查中消費(fèi)需求與特征的調(diào)研技巧
　　提醒：調(diào)查問卷不能千篇一律，要有個(gè)性、針對性。
　　4.調(diào)查結(jié)果整理與觀點(diǎn)歸納提煉的要領(lǐng)
　　提醒：調(diào)查結(jié)果整理是為市場研究報(bào)告提供依據(jù)的。
　　5.如何做深度訪談
　　6.如何做問卷調(diào)查
　　提醒：調(diào)查問卷發(fā)放范圍的設(shè)定(樣本采集的針對性、全面性、被訪者的年齡段)
　　7.如何做模擬招商
　　模擬招商的作用與方法
　　(五)檢驗(yàn)市場調(diào)查的質(zhì)量
　　三、《市場研究報(bào)告》應(yīng)該反映的內(nèi)容
　　(一)《市場研究報(bào)告》的編寫內(nèi)容與邏輯
　　(二)對開發(fā)商及項(xiàng)目地塊的理解與研究
　　第一模塊：投資商/開發(fā)商研究
　　第二模塊：項(xiàng)目地塊研究
　　第三模塊：城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究
　　第四模塊：城市房地產(chǎn)市場研究
　　1.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)調(diào)空政策
　　2.整體發(fā)展水平/土地供應(yīng)/土地成交價(jià)/空置率
　　3.開發(fā)與投資/施工面積
　　4.銷售市場/銷售面積/銷售價(jià)格
　　5.當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)特殊規(guī)范
　　第五模塊：商業(yè)市場研究的重點(diǎn)(供應(yīng)市場、需求市場、發(fā)展空間)
　　第六模塊：其它物業(yè)市場的研究(住宅產(chǎn)品、公寓產(chǎn)品、酒店產(chǎn)品、辦公產(chǎn)品)
　　1.投資者分析
　　2.影響公寓投資行為因素
　　3.公寓投資者配套設(shè)施偏好
　　第七模塊：借鑒案例的研究
　　1.實(shí)施招商最重要的是把握商家的需求
　　2.城市中不同商圈性質(zhì)的商業(yè)經(jīng)營價(jià)值具有很大差別。
　　3.判斷商業(yè)價(jià)值的三個(gè)核心關(guān)鍵詞：區(qū)位+交通+人口
　　【第二部分】
　　一、什么樣的商業(yè)項(xiàng)目容易招商?
　　這樣的商業(yè)不愁招商-對常州武進(jìn)區(qū)吾悅廣場商業(yè)項(xiàng)目的點(diǎn)評。
　　一個(gè)地級市區(qū)級商圈項(xiàng)目為何能招入ZARA等輕奢品牌?
　　1、城市等級與商圈性質(zhì)決定了招商的難易程度
　　商家是否愿被招商的模擬驗(yàn)證：
　　省會(huì)城市市級商圈模擬招商的結(jié)果
　　地級市區(qū)級商圈模擬招商的結(jié)果
　　縣級市社區(qū)商圈(1)模擬招商的結(jié)果
　　縣級市社區(qū)商圈(2)模擬招商的結(jié)果
　　2、經(jīng)營商家的開店計(jì)劃決定了是否能夠進(jìn)入該城市
　　(1)經(jīng)營商家在該城市是否有布點(diǎn)的計(jì)劃
　　(2)你的商業(yè)項(xiàng)目是否符合商家的要求(含經(jīng)營者關(guān)注重點(diǎn))
　　二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)營運(yùn)流程
　　商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)各階段的工作內(nèi)容：
　　第一、土地獲取階段9項(xiàng)工作
　　第二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段6項(xiàng)工作
　　第三、開工準(zhǔn)備階段6項(xiàng)工作
　　第四、開工建設(shè)階段7項(xiàng)工作
　　第五、開盤準(zhǔn)備階段3項(xiàng)工作
　　第六、開盤銷售階段3項(xiàng)工作
　　第七、工程建設(shè)階段20項(xiàng)工作
　　第八、竣工入住階段8項(xiàng)工作
　　第九、售后及移交階段9項(xiàng)工作
　　三、商業(yè)經(jīng)營管理公司的六大營運(yùn)管理職能與內(nèi)容
　　(一)商業(yè)經(jīng)營管理公司的六大營運(yùn)管理職能
　　1.1.返租/招商/商家品牌更換等5項(xiàng)職能
　　2.租賃/入駐審核管理5項(xiàng)管理職能
　　3.市場營銷管理4項(xiàng)管理職能
　　4.商業(yè)服務(wù)管理5項(xiàng)管理職能
　　5.行政事務(wù)管理4項(xiàng)管理職能
　　6.物業(yè)管理5項(xiàng)管理職能
　　(二)商業(yè)經(jīng)營管理公司的六大服務(wù)管理內(nèi)容
　　1.1.租賃/返租6大服務(wù)管理內(nèi)容
　　2.租賃/入駐審核7大服務(wù)管理內(nèi)容
　　3.市場營銷4大服務(wù)管理內(nèi)容
　　4.商業(yè)服務(wù)7大服務(wù)管理內(nèi)容
　　5.行政事務(wù)4大服務(wù)管理內(nèi)容
　　6.物業(yè)服務(wù)7大服務(wù)管理內(nèi)容
　　四、招商工作的四大管理階段
　　(一)招商前對項(xiàng)目的理解階段
　　第一階段的3項(xiàng)主要工作內(nèi)容(招商前對項(xiàng)目的理解階段)
　　第二階段的8項(xiàng)主要工作內(nèi)容(招商的組織準(zhǔn)備階段)
　　第三階段的3項(xiàng)主要工作內(nèi)容(項(xiàng)目的招商執(zhí)行階段)
　　第四階段的2項(xiàng)主要工作內(nèi)容(商家進(jìn)場裝修階段)
　　(二)招商與經(jīng)營管理的階段與工作實(shí)施步驟
　　第一階段：項(xiàng)目理解階段
　　市場調(diào)研的目的(含市場調(diào)研成果)：
　　通過人口及消費(fèi)結(jié)構(gòu)、城市商業(yè)狀況、同類競爭分析以確定目標(biāo)客層和商品檔次的調(diào)查，尋找商圈中亮點(diǎn)和空白，形成錯(cuò)位經(jīng)營，打造本項(xiàng)目核心競爭優(yōu)勢。
　　[第一項(xiàng)工作]：對項(xiàng)目建筑指標(biāo)的解讀--限制條件與局限性
　　1.項(xiàng)目地塊的建筑指標(biāo)有哪些限制條件，對招商有哪些局限。
　　2.項(xiàng)目地塊的建筑指標(biāo)是否符合主力商家的要求，有否改變的可能性。
　　案例一：山東濟(jì)南英雄山路項(xiàng)目(地塊產(chǎn)品的調(diào)整方案)
　　[第二項(xiàng)工作]：對項(xiàng)目的市場市調(diào)與定位的理解
　　市場調(diào)查內(nèi)容(6項(xiàng))
　　附：商業(yè)市場調(diào)查內(nèi)容一覽表
　　[第三項(xiàng)工作]：如何做好品牌落位工作
　　1.品牌落位的思路與方法
　　2.確定品牌落位圖，形成商鋪布局平面圖
　　3.品牌落位案例介紹：城開“世紀(jì)之門”項(xiàng)目案例、唐山鐵路樓項(xiàng)目案例
　　[第四項(xiàng)工作]：對項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的參與(修改與調(diào)整)
　　第二階段：組織準(zhǔn)備階段
　　[第一項(xiàng)工作]：項(xiàng)目招商經(jīng)營管理前的組織準(zhǔn)備
　　1.建立招商組織
　　2.招聘與培訓(xùn)招商人員
　　[第二項(xiàng)工作]：項(xiàng)目招商經(jīng)營管理前的工作準(zhǔn)備
　　第三階段：商執(zhí)行階段(含招商技巧)
　　[第一項(xiàng)工作]：準(zhǔn)備招商洽談工作的內(nèi)容--招商洽談的工作內(nèi)容
　　[第二項(xiàng)工作]：確定招商的方式--五種招商方式的選擇
　　[第三項(xiàng)工作]：招商計(jì)劃實(shí)施期--招商計(jì)劃實(shí)施(含招商目的與方式)
　　第四階段：進(jìn)場裝修階段
　　[第一項(xiàng)工作]：經(jīng)營商戶進(jìn)場裝修的審核--商戶進(jìn)場裝修的審核內(nèi)容
　　第二項(xiàng)工作：經(jīng)營商戶進(jìn)場裝修的實(shí)施
　　附：商業(yè)經(jīng)營管理公司關(guān)于經(jīng)營商家辦理入駐手續(xù)的流程圖
　　五、招商實(shí)施步驟中的重點(diǎn)工作(每一步驟的重點(diǎn)工作詳細(xì)解說)
　　1.招商實(shí)施步驟
　　步驟一：招商工作的前期調(diào)研準(zhǔn)備階段
　　步驟二：招商方案的設(shè)計(jì)策劃階段
　　步驟三：招商實(shí)施籌備階段
　　步驟四：招商實(shí)施階段
　　步驟五：進(jìn)場裝修階段
　　1.招商成果的衡定標(biāo)準(zhǔn)
　　2.招商租金的測算思路與方法(含一般商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種的租金水平)
　　3.超市賣場對購物中心的作用
　　4.百貨對購物中心的作用
　　六、商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營各階段的關(guān)注要點(diǎn)
　　(一)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的關(guān)注要點(diǎn)
　　1.方案設(shè)計(jì)階段關(guān)注4個(gè)要點(diǎn)
　　2.擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段注4個(gè)要點(diǎn)
　　3.施工圖設(shè)計(jì)階段注5個(gè)要點(diǎn)
　　4.外立面設(shè)計(jì)階段注4個(gè)要點(diǎn)
　　(二)招商啟動(dòng)階段的關(guān)注要點(diǎn)
　　(三)工程施工建設(shè)階段的關(guān)注要點(diǎn)
　　(四)招商實(shí)施階段的關(guān)注要點(diǎn)
　　(五)商家進(jìn)場裝修階段的關(guān)注要點(diǎn)
　　七、商業(yè)經(jīng)營管理公司的日常經(jīng)營管理工作內(nèi)容